Wohnfläche, Nutzfläche und Verkehrsfläche – was ist das?

Was ist die Wohnfläche?

Die Wohnfläche umfasst alle Räume einer Wohnung, die zu Wohnzwecken dienen, also etwa Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad sowie Heizungs- oder Abstellraum innerhalb der Wohnung. Sie ist per Gesetz (Wohnflächenverordnung, WoFlV) definiert: Unterschieden werden Flächen voll, halb oder gar nicht angerechnet. Flächen unter Dachschrägen bis 1 m Höhe werden gar nicht gezählt, zwischen 1 m und 2 m nur zur Hälfte, ab 2 m Höhe zu 100 %. Auch Balkone, Terrassen und Wintergärten fließen anteilig ein – in der Regel 25 %, höchstens 50 % ihrer Fläche. Beheizte Wintergärten zählen zu 100 %.

Beispiel der Wohnfläche in Stuttgart

In vielen Stuttgarter Altbauwohnungen mit Mansardendach zählt deshalb ein Teil der Dachgeschossfläche nur anteilig zur Wohnfläche, während ein aufgearbeiteter Keller bei ausreichender Höhe (≥ 2,30 m) – etwa als Souterrainwohnung – nach WoFlV ebenfalls vollständig gezählt wird. Wird ein Dachboden oder Kellerraum jedoch gar nicht als Wohnraum ausgebaut, zählt er nach WoFlV nicht zur Wohnfläche.

Was ist die Nutzfläche?

Die Nutzfläche (auch Nutzungsfläche, NF) geht weiter: Sie umfasst alle Flächen eines Gebäudes, die seiner bestimmungsgemäßen Nutzung dienen. Bei einem Wohngebäude heißt das: neben den Wohnräumen zählen hier oft auch unbeheizte Keller-, Speicher- oder Hobbyräume (beispielsweise ein Freizeit- oder Heizungsraum im Keller) zur Nutzfläche, sofern sie nutzbar sind. Nach DIN 277 ist die Wohnfläche immer ein Teil der Nutzfläche. Nicht zur Nutzfläche zählen hingegen reine Erschließungsflächen (Treppenhäuser, Flure, Eingänge) sowie Technik- und Bau-Konstruktionsflächen (z. B. Wände, Installationsräume). In der Praxis bedeutet das: In einem modernen Mehrfamilienhaus in Böblingen kann die Nutzfläche zum Beispiel alle Wohnungen plus eventuell den (nicht beheizten) Keller und Dachboden umfassen. So zeigt ein Beispiel: Ein freistehendes Mehrfamilienhaus im Kreis Böblingen mit 388 m² Wohnfläche hatte nur etwa 80 m² Nutzfläche extra angegeben, was darauf hindeutet, dass hier nur Keller und Spitzboden nach DIN 277 mitgezählt wurden. Dagegen kann in einem Einfamilienhaus in Sindelfingen mit 238 m² Wohnfläche fast ebenso viel Nutzfläche (ca. 200 m²) anfallen – etwa wenn große Garage, Hobbykeller oder Nebengebäude vorhanden sind.

Was ist die Verkehrsfläche

Die Verkehrsflächen sind alle Flächen zur Erschließung und zum Verkehr im Gebäude. Dazu gehören Treppenhäuser, Flure und Gänge, Eingangsbereiche, Aufzugszonen oder Laubengänge. Praktisch sind das also alle Gemeinschaftswege und Treppen, die den Zugang zu den einzelnen Wohnungen ermöglichen. In der Wohnungsangebotspraxis sieht man sie meist nicht extra ausgewiesen, denn sie gehören dem gesamten Gebäude bzw. der Eigentümergemeinschaft. Im Wesentlichen gilt: Flächen, die weder einem bestimmten Wohnzweck (Wohnfläche) noch sonst einem Zweck wie Lager/Produktion (Nutzfläche) dienen, sind Verkehrsflächen.

Rechtliche und marktbezogene Bedeutung

In Mietvertrag und Immobilienkaufpreis sind diese Flächenbegriffe höchst relevant. Wohnfläche ist fast immer das entscheidende Maß: Miet- und Kaufpreis beziehen sich meist auf die Wohnfläche. Die Wohnflächenverordnung liefert hier rechtsverbindliche Regeln – wird nichts anderes vereinbart, gilt sie bei Mietverträgen. Das bedeutet: Vermieter sollten nach WoFlV messen, Mieter können darauf bestehen. Beim Verkauf dagegen wird oft nach DIN 277 gerechnet (die Wohnfläche fällt damit größer aus). Tatsächlich berichten Gerichte, dass beim Verkauf meist DIN 277 zur Fläche genutzt wird, während bei Vermietung die WoFlV angewendet wird. Käufer sollten daher genau fragen, wie die Fläche ermittelt wurde.

Die Fläche im Energieausweis

Auch der Energieausweis nutzt einen anderen Flächenbegriff: die sogenannte Gebäudenutzfläche. Sie umfasst alle beheizten Flächen innerhalb der thermischen Hülle, also neben den Wohnräumen auch die beheizten Treppenhäuser, Flure und Nebenräume. Da hier sogar Wände, Flure und Heizungsräume mitgezählt werden, ist diese Fläche stets größer als die reine Wohnfläche.

Rechtlich wichtig ist zudem: Aus baurechtlicher Sicht können Nutzflächen (z. B. ein Keller- oder Dachbodenraum) unter Auflagen zu Wohnraum werden. Ein Ausbau von Keller oder Dachgeschoss erfordert oft eine Genehmigung nach der Landesbauordnung. Ist die Deckenhöhe ausreichend und werden Heizung bzw. Fenster ergänzt, kann so eine bisher “unbeheizte” Nutzfläche offiziell zur anrechenbaren Wohnfläche werden.

Regionale Besonderheiten im Raum Böblingen

In der Region zwischen Böblingen, Sindelfingen und Stuttgart spielen die Wohn-/Nutz-/Verkehrsflächen-Bestimmungen in verschiedenen Bautypen typischerweise so:

Die Flächen von Immobilien in Stuttgart

Stuttgart (Altbau): In Stuttgart gibt es viele Altbauten und große Mehrfamilienhäuser. Hier findet man oft Dachgeschosswohnungen (DG-Wohnungen) mit sichtbaren Dachschrägen. Bei Dachschrägen fallen automatisch Wohnflächen weg oder werden nur zur Hälfte gerechnet (siehe WoFlV-Regeln). Viele Altbauten haben teils hohe Decken – Bereiche über 2 Meter zählen dann voll. Häufig sind in Stuttgarter Häusern auch traditionelle Souterrainwohnungen (halb unterirdisch). Diese werden nach WoFlV wie normale Wohnungen berechnet, sofern die Deckenhöhe stimmt. Insgesamt ist in Stuttgart die Wohnfläche also oft kleiner als die reine Grundfläche, weil Teile von Dachboden, Souterrain oder steile Dachschrägen nicht oder nur eingeschränkt hinzugerechnet werden. Typische Verkehrsflächen sind hier geräumige Treppenhäuser und Außentreppen.

Die Flächen von Immobilien in Böblingen

Böblingen (Neubau/modern): Im Landkreis Böblingen steht viel moderner Wohnungsbau, vor allem ab den 1960er Jahren. Viele Mehrfamilienhäuser haben Vollkeller, die oft als Hobby- oder Technikraum ausgebaut sind. Diese Kellerräume gehören nicht zur Wohnfläche, können aber als Nutzfläche gezählt werden (beispielsweise ein großer Hobbykeller oder die Tiefgarage). In Böblingen sieht man auch viele Balkone und Terrassen – üblicherweise werden davon jeweils 25–50 % bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt. Verkehrsflächen in Böblingen befinden sich meist in Form geräumiger Eingangsbereiche oder Aufzüge in modernen Wohnanlagen.

Die Flächen von Immobilien in Sindelfingen

Sindelfingen (Mischgebiet): Sindelfingen verbindet älteres Stadtgebiet mit neueren Siedlungen. Hier gibt es sowohl Altbau-EFH (Einfamilienhäuser) mit klassischen Souterrain-Bereichen als auch Neubauten mit großen Hobbykellern. Ein typischer Fall in Sindelfingen ist ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung: Im genannten Beispiel wurden 238 m² Wohnfläche und 200 m² Nutzfläche ausgewiesen – das zeigt, wie ein massiver Keller mit Hobby- oder Waschküche die Nutzfläche aufwertet. Einfamilienhäuser in Sindelfingen werden im Grundsteuerbescheid so deklariert, dass unbeheizte Hobby- oder Wirtschaftsbereiche meist gar nicht zur Wohnfläche zählen, während ein geplanter Ausbau mit Heizung für genehmigten Wohnraum natürlich schon zählt. Auch in Sindelfingen gibt es bei Wohnungen Dachgeschosse und Balkone, wo gemäß WoFlV-Schlüssel nur Teilflächen angerechnet werden. Ferner sind in manchen Wohnanlagen „Laubenganghäuser“ gebaut, bei denen die gemeinschaftlichen Laubengänge (zugängliche Verbindungswege außen) zur Verkehrsfläche gehören, weil sie allen Bewohnern dienen.

In allen drei Städten gilt daher: Wohnfläche ist die wichtigste Zahl im Exposé oder Mietvertrag – sie regelt Miete, Kaufpreis und Betriebskostenabrechnung. Nutzfläche zeigt, wie viel zusätzlich nutzbarer Raum vorhanden ist (z. B. Keller, Dachboden, Hobbyräume). Verkehrsfläche bleibt Gemeinschaftsbereich (Treppen, Flure, Eingänge) und beeinflusst die persönliche Wohnfläche nicht. Um Missverständnisse zu vermeiden, sollte man die Berechnungsgrundlage kennen (WoFlV vs. DIN 277). Nur so erkennen Sie, wie viel der angegebenen Quadratmeter wirklich als Wohnraum zur Verfügung stehen.