Gebäudemodernisierungsgesetz 2026: GEG und die GMG‑Eckpunkte

Der energetische Zustand einer Immobilie ist 2026 kein „Nice-to-have“ mehr, sondern ein zentraler Preis‑ und Vermarktungsfaktor. Gleichzeitig steht der Rechtsrahmen vor einem Umbruch: Das aktuell geltende Gebäudeenergiegesetz (GEG) bleibt maßgeblich – aber die Bundesregierung will es nach den veröffentlichten Eckpunkten noch vor Juli 2026 grundlegend neu fassen und unter dem Namen „Gebäudemodernisierungsgesetz“ (GMG) neu ausrichten.

Für Eigentümer ergeben sich daraus drei praktische Konsequenzen: Erstens müssen Sie den Status quo des GEG verstehen (Pflichten, Fristen, Nachweise). Zweitens sollten Sie die geplanten GMG‑Regeln als „wahrscheinliche Leitplanken“ einplanen, dabei aber berücksichtigen, dass Eckpunkte bis zur Gesetzesfassung noch verändert werden können. Drittens lohnt es sich, Modernisierung und Verkauf/Vermietung stärker datengetrieben zu planen (Energieausweis, Kosten, Fördermittel, Zielgruppe), weil der Markt Energieeffizienz bereits sichtbar einpreist.

Aktueller Rechtsrahmen: Gebäudeenergiegesetz im Überblick

Das GEG legt energetische Anforderungen an beheizte oder klimatisierte Gebäude fest und bündelt seit 2020 frühere Regelwerke (u. a. EnEV/EnEG/EEWärmeG). Es betrifft insbesondere Heizungstechnik und Wärmedämmstandard – und spielt damit für Eigentümer sowohl bei Modernisierung als auch bei Verkauf/Vermietung eine zentrale Rolle.

Zweck und Grundmechanik

Im Kern steuert das GEG zwei Dinge: (a) Anforderungen an Neubauten und größere Sanierungen (energetische Qualität der Gebäudehülle, Bilanzierung/Standards) und (b) Pflichten und Schwellen im Bestand (Nachrüst‑/Austauschpflichten, Betreiberpflichten, Energieausweise).

Für Eigentümer im Alltag sind vor allem diese „Berührungspunkte“ wichtig:

Energieausweis und Inseratspflichten: Wenn ein Energieausweis vorliegt und Sie eine Immobilie kommerziell inserieren, müssen bestimmte Angaben daraus in die Anzeige (u. a. Art des Ausweises, Endenergiekennwert, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse). Das ist ausdrücklich im Gesetz geregelt.

Die 65‑Prozent‑Regel: Was sie bedeutet und wann sie greift

Die bekannte 65‑Prozent‑Regel (neue Heizung soll überwiegend mit erneuerbaren Energien betrieben werden) ist im GEG nicht „überall sofort“ gleich umgesetzt, sondern über Fristen und die kommunale Wärmeplanung gestaffelt.

• In Neubauten innerhalb von Neubaugebieten gilt die 65‑Prozent‑Anforderung seit dem 01.01.2024.
• Für Bestandsgebäude und andere Fälle ist die Verbindlichkeit an Wärmeplanung/Fristen gekoppelt; als Orientierung wird häufig genannt: ab 30.06.2026 (Kommunen > 100.000 EW ohne Wärmeplan) bzw. ab 30.06.2028 (Kommunen ≤ 100.000 EW ohne Wärmeplan).
• Spätestens Mitte 2028 soll die Nutzung von mindestens 65 % erneuerbarer Energie für alle neuen Heizungen verbindlich sein (gekoppelt an Wärmeplanung).

Wichtig für Eigentümer: Selbst wenn Regeln „strenger“ werden, geht es in der Praxis häufig um den Zeitpunkt des Heizungseinbaus (bzw. Ersatzes) – nicht um eine pauschale Pflicht, jede funktionierende Heizung sofort auszutauschen.

Pflichten für bestehende Gebäude

Im Bestand kennt das GEG einige wenige, aber relevante Nachrüst‑/Austauschpflichten (mit Ausnahmen, z. B. für selbstgenutzte Ein‑/Zweifamilienhäuser bei langjähriger Eigennutzung). Beispiele, die in der Praxis häufig auftauchen: Austausch sehr alter, bestimmter Kesseltypen (unter engen Voraussetzungen), Dämmung von Heizungs-/Warmwasserrohren in unbeheizten Bereichen sowie Pflichten zur Dämmung oberster Geschossdecken (wenn Mindestwärmeschutz nicht erfüllt ist).

Ergänzend kommen Betreiberpflichten hinzu, etwa Prüf‑/Optimierungspflichten für Heizungen in größeren Gebäuden (z. B. ab einer bestimmten Wohnungsanzahl und je nach Alter der Anlage).

Geplantes Gebäudemodernisierungsgesetz: Eckpunkte, Änderungen und Zeitplan

Stand März 2026 liegt noch kein finaler Gesetzestext vor, aber ein veröffentlichter Eckpunkte‑Rahmen („Eckpunkte zum neuen Gebäudemodernisierungsgesetz“, datiert 24.02.2026). Dieser bildet die Basis für die geplante Neufassung und ist auch im Exposé‑Kontext des Bundesministerium für Wirtschaft und Energie kommuniziert.

Zielbild laut Eckpunkten

Die Leitbotschaft ist: technologieoffener, flexibler, praxistauglicher und einfacher – bei gleichzeitigem „Blick auf die Klimaziele“ und dem Ziel, dass neue Heizungen künftig überwiegend CO₂‑frei betrieben werden. Außerdem sollen keine Regelungen enthalten sein, die den Ausbau/Wechsel bestehender funktionierender Heizungssysteme verpflichtend machen.

Die wichtigsten Änderungen gegenüber der GEG‑Heizungslogik

Streichung der bisherigen zentralen GEG‑Heizungsparagrafen: Die Eckpunkte sehen vor, die 2023 eingefügten §§ 71–71p sowie § 72 zu streichen. Damit entfällt (nach Eckpunkten) auch die pauschale 65‑Prozent‑Vorgabe für Neu‑ und Bestandsbauten sowie „Betriebsverbote“ für bestimmte Heizungsarten.

Diese Stoßrichtung wird auch im Exposé‑Umfeld so zusammengefasst: „65‑Prozent‑Quote entfällt“, „Heizungsverbote“ und „Zwangsberatungen“ sollen gestrichen werden.

Gas- und Ölheizungen im GMG: erlaubt, aber mit „Bio‑Treppe“

Künftig sollen neben Wärmepumpe, Fernwärme, hybriden Modellen und Biomasse auch Gas‑ und Ölheizungen weiterhin eingebaut werden können – unter einer entscheidenden Bedingung: Ab 01.01.2029 müssen neu eingebaute Gas‑/Ölheizungen einen zunehmenden Anteil CO₂‑neutraler Brennstoffe nutzen (die sogenannte Bio‑Treppe).

Konkret genannt wird:

• Start der Bio‑Treppe am 01.01.2029 mit mindestens 10 %.
• Der weitere Anstieg soll bis 2040 in drei Schritten im Gesetz festgelegt werden.
• Als Beispiele für klimafreundliche Brennstoffe nennt das Eckpunktepapier u. a. Biomethan und synthetische Treibstoffe.
• Zusätzlich wird im Eckpunktepapier betont, dass entsprechende Tarife bereits angeboten werden könnten und dass für den klimafreundlichen Brennstoffanteil kein CO₂‑Preis anfallen solle (als Kostenbremse).

Als Makler‑Hinweis: Genau dieser Punkt ist später oft kaufentscheidend – nicht ob „Gas noch erlaubt“ ist, sondern wie planbar und bezahlbar die Versorgung mit den klimafreundlichen Anteilen tatsächlich wird (Preis, Verfügbarkeit, Tarife, Nachweise).

Systemebene: Grüngasquote und Grünheizölquote (Inverkehrbringerpflicht)

Neben der Bio‑Treppe für neu eingebaute Gas‑/Ölheizungen sieht das Eckpunktepapier zusätzliche Quotenpflichten für Inverkehrbringer von Erdgas und Heizöl vor (moderate Grüngasquote/Grünheizölquote).

Kernelemente:

• Start 2028 mit „bis zu 1 %“, dann Hochlaufpfad.
• Ziel: bis 2030 kumuliert mindestens 2 Mio. Tonnen CO₂ einsparen.
• Erfüllung soll bilanziell möglich sein; andere Sektoren (Industrie/Gewerbe) sollen ausgenommen werden.
• Anrechenbare Energieträger werden sehr breit gefasst (z. B. Biomethan, verschiedene Wasserstoffarten, synthetisches Methan, Bioöl).
• Zur konkreten Umsetzung will das Ministerium bis Sommer 2026 weitere Eckpunkte vorstellen.
• Die Quote soll auf die Bio‑Treppe angerechnet werden.

Mieterschutz, Evaluation und „Nachsteuerung“

Im Eckpunktepapier wird ein Bedarf für Regeln genannt, die Mieter vor überhöhten Nebenkosten schützen sollen, wenn unwirtschaftliche Heizungen neu eingebaut werden. Gleichzeitig wird festgehalten: Die Klimaziele des Klimaschutzgesetzes gelten; bei Zielverfehlung soll 2030 evaluiert und „nachgesteuert“ werden.

Förderung bis mindestens 2029

Für Eigentümer ist ein Satz besonders relevant: Die „auskömmliche Finanzierung“ der Bundesförderung effiziente Gebäude (BEG) soll bis mindestens 2029 sichergestellt werden.

Das ist aus Maklersicht wichtig, weil Förderfähigkeit Modernisierungsentscheidungen beschleunigt – und weil Käufer heute sehr konkret nach „Förder‑Argumenten“ und Nachweisen fragen.

EPBD‑Umsetzung und neue Effizienzklassen bis Ende 2029

Die Eckpunkte sehen vor, mit dem GMG die EU‑Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD) „1:1“ umzusetzen, Spielräume auszuschöpfen und zugleich auf EU‑Ebene für Vereinfachungen/Fristverlängerungen zu werben. Für Wohngebäude sollen aus der EPBD‑Umsetzung keine gebäudeindividuellen Sanierungspflichten ausgelöst werden.

Zugleich werden zwei harte Zeitmarken genannt:

• Ab 01.01.2028 müssen neue Gebäude im Eigentum öffentlicher Einrichtungen (öffentliche Nichtwohngebäude) Nullemissionsgebäude sein.
• Ab 01.01.2030 müssen alle neuen Gebäude (Wohn‑ und Nichtwohngebäude) Nullemissionsgebäude sein.
• Nationale Gebäudeeffizienzklassen sollen bis Ende 2029 an EU‑Vorgaben harmonisiert werden.

Wärmeplanung und Fernwärme: Vereinfachung und mehr Regulierung

Auch wenn der GMG‑Fokus öffentlich vor allem bei „Heizung“ liegt, enthält das Eckpunktepapier substanzielle Punkte zur Wärmeplanung und Fernwärme:

• Wärmeplanungsgesetz soll zügig novelliert und für Kommunen unter 15.000 Einwohnern stark vereinfacht werden (Aufwand ~20 % der regulären Planung; Abschluss in wenigen Monaten).
• Bei Kommunen > 15.000 Einwohnern soll die Datenübermittlung u. a. auf Mehrfamilienhäuser/Nichtwohngebäude fokussieren; für Einfamilienhäuser sollen bestimmte Verbrauchsdaten nicht mehr übermittelt werden müssen. Dafür werden Schwellenwerte genannt (u. a. 50.000 kWh/Jahr und 35 kW).
• Kälteversorgungspflichten sollen auf Kommunen > 45.000 Einwohner beschränkt und erst bei Fortschreibung nach fünf Jahren ergänzt werden.
• Fern‑/Nahwärme: Novellierung der AVBFernwärmeV und Wärmelieferverordnung, Aufbau einer verpflichtenden Preistransparenzplattform, Stärkung Preisaufsicht, Schlichtungsstelle, Anpassungen u. a. an § 556c BGB/WärmeLV.
• BEW (Bundesförderung effiziente Wärmenetze) soll gesetzlich geregelt und aufgestockt werden.

Zeitplan laut Eckpunkten

Das Eckpunktepapier selbst nennt: Kabinettsbeschluss über Gesetzentwurf „bis Ostern“, Befassung Bundestag im Frühjahr, Inkrafttreten „vor dem 01.07.2026“ angestrebt.

Vergleichstabelle: GEG vs. GMG (Eckpunkte)

 

Thema	GEG (Status quo)	GMG (geplant nach Eckpunkten)
Leitprinzip	Schrittweiser Umstieg auf klimafreundliches Heizen; 65%-Anforderung gestaffelt und an Wärmeplanung gekoppelt.	„Technologieoffen, flexibler, einfacher“; Entscheidungshoheit stärker beim Eigentümer; Klimaziele bleiben Bezugspunkt.
65%-Regel beim Heizungseinbau	In Neubaugebieten seit 01.01.2024; im Bestand/anderen Fällen gestaffelt (u. a. 2026/2028 als Orientierung).	Pauschale 65%-Vorgabe soll entfallen; §§71–71p/§72 sollen gestrichen werden.
Gas/Öl beim Neueinbau	Je nach Lage/Fristen möglich, teils mit Beratungspflichten und steigenden Anforderungen.	Gas/Öl weiter zulässig, aber Bio‑Treppe ab 01.01.2029: mind. 10% klimaneutrale Brennstoffe; Anstieg bis 2040 in drei Schritten.
„Heizungsverbote“ / Pflicht zum Austausch funktionierender Anlagen	Funktionierende Heizungen dürfen weiter betrieben werden; gezielte Nachrüst-/Austauschpflichten im Bestand existieren.	Betriebsverbote bestimmter Heizungsarten sollen gestrichen werden; keine Pflicht zum Austausch bestehender funktionierender Systeme.
Steuerung auf Systemebene	Wärmeplanung als zentraler Orientierungspunkt; GEG ist explizit an Wärmeplanung gekoppelt.	Zusätzlich: Grüngas-/Grünölquote für Inverkehrbringer ab 2028 (Start bis 1%, Hochlaufpfad; bilanziell möglich; 2 Mio. t CO₂ bis 2030).
Förderung	BEG‑Förderung aktiv (Heizungstausch u. a.).	BEG‑Finanzierung „auskömmlich“ bis mindestens 2029 zugesagt.
EU‑EPBD und Effizienzklassen	EPBD‑Umsetzung läuft über nationale Gesetzgebung; Energieausweise sind bereits zentral und verpflichtend im Marktprozess.	EPBD soll 1:1 umgesetzt werden; Effizienzklassen bis Ende 2029 harmonisiert; Neubau‑Nullemissionsstandard ab 2030 (öffentliche Gebäude ab 2028).
Kontrolle/Nachsteuerung	Ordnungsrechtliche Durchsetzung über Pflichten/Nachweise/Bußgelder im GEG.	Evaluierung 2030 und Nachsteuerung bei Zielverfehlung angekündigt.

Auswirkungen auf Heizungswahl, Energieausweis und Immobilienwerte

Als Immobilienmakler beobachte wir drei parallele Trends: erstens hohe Unsicherheit bei Eigentümern („Was gilt wann?“), zweitens eine starke Marktsensibilität für Energiekennwerte, und drittens eine zunehmende Trennung zwischen „kurzfristig erlaubt“ und „langfristig wirtschaftlich/marktgängig“.

Heizungswahl: Erlaubnis ist nicht gleich Wirtschaftlichkeit

Die GEG‑Logik hat den Markt klar in Richtung Wärmepumpe/Fernwärme gelenkt (u. a. über die 65%-Anforderung und Förderung).
Die GMG‑Eckpunkte würden die Technologieauswahl formal erweitern, gerade für Eigentümer, die weiter auf Gas/Öl setzen möchten. Gleichzeitig verlagert sich das Risiko: Wer ab 2029 eine neue Gas‑ oder Ölheizung einbaut, muss die Bio‑Treppe einplanen (mind. 10% klimaneutrale Brennstoffe, später mehr).

Hinzu kommt der CO₂‑Preis als Betriebskostenfaktor: Die Bundesregierung weist darauf hin, dass CO₂‑Kosten für fossile Brennstoffe (also auch Heizöl/Gas) steigen und neue Heizungen typischerweise 20–30 Jahre genutzt werden. Das macht „Lock‑in‑Entscheidungen“ (billiger Einbau, teurer Betrieb) auch für Käufer/Gutachter sichtbarer.

Ein Teil der Fachdebatte kritisiert an den Eckpunkten, dass Verfügbarkeit und Preis klimaneutraler Brennstoffe unsicher seien und dass Quoten bilanziell erfüllbar wären. Das ist keine Eigentümer‑Panikmache, sondern ein Hinweis: Wenn Sie heute für 15–25 Jahre planen, sollten Sie nicht nur auf Zulässigkeit, sondern auf robuste Kostenpfade und Marktakzeptanz achten.

Energieausweis wird zum Verkaufsargument und zur Preislogik

Zwei harte Fakten sollten Eigentümer kennen:

Pflicht und Transparenz: Energieausweiskennwerte gehören in Inserate, sofern ein Energieausweis vorliegt. Im Verkaufs-/Vermietungsprozess müssen die Angaben verfügbar und konsistent sein.

Marktpreissignal: Der Markt bewertet Energieeffizienz inzwischen messbar. Eine Analyse von ImmoScout24 zeigt für Eigentumswohnungen (Q1 2021 bis Q4 2025): Effizienzklasse A +13%, Klasse B +4%, während unsanierte Klassen G/H jeweils −12% nachgaben (Angebotspreise).

Noch klarer wird es, wenn Energieeffizienz transparent und belastbar nachgewiesen wird: Das Kiel Institut für Weltwirtschaft berichtet für Eigentumswohnungen, dass A+/A gegenüber D/E im Schnitt rund 650 €/m² Preisaufschlag erzielen kann und Mieten um rund 0,85 €/m² höher liegen – besonders ausgeprägt bei Bedarfsausweisen (bedarfsgerechter Nachweis), deutlich schwächer bei Verbrauchsausweisen.

Für Sie als Eigentümer heißt das: Ein „besserer“ Energiestandard kann sowohl Vermarktungszeit (mehr Nachfrage) als auch Preisverhandlung (weniger Abschlag) beeinflussen – vorausgesetzt, Sie liefern nachvollziehbare Unterlagen.

Käufererwartungen: Datenlücken kosten Geld

Viele Eigentümer kennen die Effizienzklasse ihres Gebäudes gar nicht. Eine repräsentative Umfrage (Auftraggeber: ImmoScout24) nennt 52% Unkenntnis. Aus Maklersicht ist das ein klassischer Wertvernichter im Verkauf: Wer ohne klare Daten in den Markt geht, lädt zur „Worst‑Case‑Kalkulation“ ein.

Was die EPBD‑Achse für Eigentümer bedeutet

Unabhängig davon, wie politisch „heiß“ die Debatte um die 65%-Regel ist: Die EPBD‑Umsetzung wird Energieausweise, Klassenlogik und Datenstrukturen weiter standardisieren. Die GMG‑Eckpunkte nennen ausdrücklich eine Harmonisierung der Effizienzklassen bis Ende 2029.
Aus Expertensicht ist genau das (besserer, digitaler, vergleichbarer Energieausweis) ein Modernisierungshebel, weil Investitionsentscheidungen datenbasiert werden und Transaktionskosten sinken.

Handlungsempfehlungen für Eigentümer

Diese Empfehlungen sind bewusst praxisnah und aus Eigentümer‑ und Vermarktungsperspektive formuliert. Sie ersetzen keine Rechts‑ oder Energieberater‑Einzelfallprüfung, helfen aber zuverlässig beim Priorisieren.

Maßnahmenlogik: Kurzfristig sicher, mittelfristig förderfähig, langfristig marktgängig

Kurzfristig (die nächsten Wochen):
Sichern Sie Ihre Datengrundlage: Energieausweis (gültig, konsistent), Heizungsdaten (Alter, Typ, Zustand), Sanierungsstand Gebäudehülle (Dach, Fassade, Fenster, Kellerdecke), Verbrauchsdaten der letzten Jahre. Das ist nicht nur für Modernisierung, sondern auch für Verkauf/Vermietung Pflicht‑ und Preislogik.

Mittelfristig (6–18 Monate):
Planen Sie Maßnahmen förderlogisch: Viele Förderungen verlangen Einbindung von Energieeffizienz‑Experten, fachliche Bestätigungen und Antragstellung vor Vorhabenbeginn. Die BAFA‑Förderung für Gebäudehülle nennt z. B. klare Fördersätze, Höchstgrenzen und den iSFP‑Bonus.

Langfristig (bis 2029+):
Vermeiden Sie „Heizungs‑Lock‑in“. Wenn Sie heute auf Gas/Öl setzen, müssen Sie die Bio‑Treppe (ab 2029) und mögliche Preis‑/Versorgungsrisiken klimaneutraler Brennstoffe realistisch bewerten. Parallel steigt die Bedeutung der Effizienzklasse durch EU‑Harmonisierung.

Tabelle: Förderprogramme, die Eigentümer 2026 typischerweise nutzen

 

Programm	Zielgruppe / wofür	Typische Unterstützung (Kurzfassung)
Heizungsförderung für Privatpersonen – Wohngebäude (KfW 458)	Eigentümer bestehender Wohngebäude; neue klimafreundliche Heizung oder Netzanschluss	Zuschuss bis zu 70% der förderfähigen Kosten; fördert u. a. Wärmepumpe, Biomasse, Solarthermie, Brennstoffzelle, Anschluss an (Gebäude-/Wärme-)Netz; Kostenobergrenzen je Wohneinheit.
Wohngebäude – Kredit (KfW 261)	Effizienzhaus‑Sanierung oder Kauf frisch saniertes Effizienzhaus	Kredit bis 150.000 €/WE; Tilgungszuschuss grob 5–45% je Effizienzhaus‑Stufe; Energieeffizienz‑Experte erforderlich.
Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle (BEG EM über BAFA)	Dämmung, Fenster/Türen, sommerlicher Wärmeschutz an Bestandsgebäuden	Grundfördersatz 15%; Höchstgrenze 30.000 €/WE (60.000 €/WE mit iSFP‑Bonus); zusätzlicher iSFP‑Bonus 5% möglich.
Energieberatung für Wohngebäude (EBW)	Eigentümer/Mieter; iSFP/individueller Sanierungsfahrplan als Entscheidungsgrundlage	50% Zuschuss zum Beratungshonorar; max. 650 € (Ein-/Zweifamilienhaus) bzw. 850 € (ab 3 WE).
Einzelmaßnahmen Ergänzungskredit – Wohngebäude (KfW 358/359)	Ergänzende Finanzierung zu bereits bezuschussten Einzelmaßnahmen	Kredit bis 120.000 €/WE zusätzlich zur Zuschusszusage; Zinsvorteil bei bestimmten Einkommensgrenzen.
Bundesförderung effiziente Wärmenetze (BEW)	Kommunen/Versorger; Ausbau/Dekarbonisierung Wärmenetze (indirekt relevant für Anschlüsse)	Förderung Neubau/Dekarbonisierung von Wärmenetzen; GMG‑Eckpunkte: gesetzlich regeln und aufstocken.

Tabelle: Eigentümer‑Checkliste nach Priorität