Die Wohnflächenberechnung spielt eine entscheidende Rolle beim Immobilienkauf, der Mietpreisgestaltung und bei der Vermietung von Immobilien. Oftmals wird sie als selbstverständlich angesehen, jedoch gibt es zahlreiche rechtliche und praktische Aspekte, die bei der Berechnung berücksichtigt werden müssen. In diesem Artikel erklären wir, wie die Wohnfläche berechnet wird, was dabei zu beachten ist und wie unterschiedliche Berechnungsmethoden den Wert und die Nutzung einer Immobilie beeinflussen können.

Zeichnungen, Taschenrechner und Messgerät auf einem Tisch, symbolisieren die Planung und Berechnung von Immobilienflächen.

Was ist die Wohnfläche?

Die Wohnfläche bezeichnet die Fläche einer Immobilie, die tatsächlich zum Wohnen genutzt wird. Sie umfasst alle Räume innerhalb eines Gebäudes, die nach den entsprechenden Berechnungsvorschriften als „wohnlich“ gelten. In Deutschland ist die Berechnung der Wohnfläche durch die Wohnflächenverordnung (WoFlV) geregelt, die genau festlegt, wie Flächen zu messen und welche Faktoren zu berücksichtigen sind.

Wie wird die Wohnfläche berechnet?

Die Berechnung der Wohnfläche erfolgt gemäß der Wohnflächenverordnung, die Unterschiede in der Flächenberechnung je nach Raumart und Gebäudeteil macht. Die Grundregel lautet: Es wird nur die Fläche gezählt, die für die Nutzung als Wohnraum vorgesehen ist.

  • Wohnräume: Alle Räume wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küchen und Badezimmer werden zu 100 % in die Wohnfläche eingerechnet.
  • Keller und Dachräume: Wenn diese ausgebaut sind und als Wohnräume genutzt werden, zählen sie ebenfalls zu 100 %. Ungebaute Keller oder Dachräume ohne Nutzungsmöglichkeit zählen nicht zur Wohnfläche.
  • Terrassen und Balkone: Diese zählen nur zu einem Teil der Wohnfläche. Normalerweise werden 25 % der Fläche eines Balkons oder einer Terrasse angerechnet, es sei denn, sie sind vollständig überdacht und beheizt.
  • Dachschrägen: Wenn die Raumhöhe unter 2 Metern liegt, werden diese Flächen nur anteilig berechnet (z. B. 50 % der Fläche bei einer Raumhöhe zwischen 1 Meter und 2 Metern).
  • Gemeinschaftsflächen: Flächen wie Treppenhäuser, Flure oder Waschküchen gehören nicht zur Wohnfläche, selbst wenn sie im Haus genutzt werden.

Unterschiede zwischen der Wohnflächenverordnung und der DIN 277

In Deutschland gibt es verschiedene Berechnungsmethoden für die Wohnfläche. Neben der Wohnflächenverordnung (WoFlV) wird auch die DIN 277 verwendet, insbesondere in der Architektur und Bauplanung. Während die WoFlV für den rechtlichen Bereich (Mietrecht, Kaufvertrag) maßgeblich ist, wird die DIN 277 häufiger in der Bauwirtschaft zur Ermittlung der Gesamtfläche eines Gebäudes angewendet.

Ein wesentlicher Unterschied:

  • Bei der WoFlV wird bei der Berechnung der Wohnfläche der Raum mit Dachschrägen oder die Grundfläche des Balkons nur anteilig berücksichtigt.
  • Die DIN 277 hingegen kann bei den Flächenangaben für ein Neubauprojekt oder eine gewerbliche Nutzung abweichen, da sie auch zu berechnende Flächen wie Technikräume oder Gemeinschaftsflächen umfasst.